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老楼加装电梯不妨引入特别牺牲补偿金制度
2019-06-10 10:16:37来源:中国建设报    作者:吴睿鸫

根据相关规定,老楼加装电梯需要本单元所有业主同意,否则工程无法进行。近日,某小区业主就遇到这个难题。一楼业主担心施工造成房屋贬值,不同意签字,除非邻居给出100万元的“签字费”。

据相关媒体调查,超过七成的受访人群认为,安装电梯需要所有业主同意;超过六成的受访人群认为,应该给予一楼业主适当补偿。

笔者并不赞同老楼加装电梯需要本单元所有业主同意。

《物权法》规定:改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。也就是说,依据现行法律,老楼加装电梯的前提条件是需要取得大多数业主的同意,而不是所有人都必须同意。

而超六成的受访者认同应该给一楼业主适当补偿,这项调查结论,有必要深入研究与探讨。

近年来,老旧小区加装电梯遇阻的新闻屡见不鲜,而阻碍加装电梯的一般都是住在较低楼层的住户,这些低层住户往往索要高额补偿,导致老旧小区加装电梯的事情被长期搁置。

尽管舆论普遍对“一户反对全楼搁置”持反对意见,但也很有必要聆听这些低层住户反对加装电梯的理由。

一则,一楼出进不需电梯,而且电梯会产生噪音,还会影响采光、通风等,将使生活品质下降。

二则,加装电梯后,高层由于上下楼方便了,房屋升值明显,而低层升值空间减少,甚至价格缩水。

在一些国家,类似邻里不动产利益冲突等问题有完善的法律作为依据。

譬如德国的“特别牺牲补偿金制度”,该制度认为,相邻关系中不动产所有权受限制的一方付出了私法上的“强制牺牲”,为了补偿,法律要求相邻关系中一方当事人向另一方当事人支付补偿金。在具体赔偿方面,也有可具操作性的实施细则与具体标准。

在我国,尽管《民法通则》中规定:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。但由于没有具体实施细则作为支撑,可操作性不强,很难应用到具体法律实践中。

2018年政府工作报告中提出:有序推进“城中村”、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯。今年的政府工作报告的表述为:支持加装电梯。显然,这意味着老楼加装电梯已变成了重要的民生工程。

所谓“支持加装电梯”,笔者认为,最大的“支持”应当是法律支持。

笔者建议,不妨借鉴国外特别牺牲补偿金制度,来充实我国的法律。比如修订《民法通则》,增加业主共同委托一家第三方机构出具加建电梯导致低层住户受损评估报告,并在报告基础上进行补偿协商等条款,从而计算出各利益方都能接受的牺牲补偿金,促使老楼加装电梯不再难。




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